fp.yamagishi 家を買うのは、人生で最も大きなお買い物です。「銀行に4,000万円まで貸してもらえると言われた！」と喜んでいる方に、一つ聞いてみたいことがあります。
「それ、本当に返せますか？」
借りられる額と、返せる額は全く違います。住宅ローンは35年という長い旅。その旅に出る前に、FPの目線から「絶対に知っておいてほしい5つのチェックポイント」を、できるだけわかりやすく解説します。
✅ チェックポイント① 「借りられる額」と「返せる額」は全然違う
銀行が「あなたは○○万円まで借りられます」と言うとき、その計算の基準は年収の7～8倍ほどです。年収600万円の方なら約4,200～4,800万円まで倏りられる計算になります。
でも、銀行の審査では「税引き前の年収」で計算するため、実際に手元に残るお金はずっと少ないです。
| 銀行の審査基準 | FP推奨の目安 | |
|---|---|---|
| 返済比率の考え方 | 年収の35～40%まで可 | 手取りの20～25%以内 |
| 年収600万円（手取り絏480万円）の場合 | 月々 絏17～20万円まで | 月々 絏8～10万円まで |
🔑 ポイント：まず「手取り収入の20～25%以内で返せる金額」を計算し、そこから逆算して物件価格の上限を決めましょう。
✅ チェックポイント② 固定金利 vs 変動金利、どちらを選ぶ？
| 固定金利 | 変動金利 | |
|---|---|---|
| 2026年現在の金利目安 | 1.5～2.5%程度 | 0.5～1.0%程度 |
| 返済額の変化 | 変わらない | 金利次第で変わる |
| こんな人に向いている | 毎月の支出を固定したい人 | 繰上返済を積極的にできる人 |
🔑 ポイント：現在は金利が上昇傾向にあります。「金利が上がっても生活に余裕がある」という確信がなければ、固定金利を中心に検討することをお勧めします。
✅ チェックポイント③ 繰上返済は「早ければ早いほど」お得
「繰上返済」とは、毎月の返済とは別にまとまったお金をローンに充てることです。住宅ローンの利息は残っている借金（元金）の額に対してかかります。早めに元金を減らすほど、その後の利息が少なくなります。
| 条件 | 内容 |
|---|---|
| 借入金額 | 3,500万円 |
| 金利・期間 | 年1.5%・35年 |
| 5年後に100万円を繰上返済 | 返済期間が絏1年2カ月短縮、利息節約額：絏34万円 |
⚠️ 注意点：繰上返済に使いすぎて手元のお金がなくなると困ります。生活費の6カ月分は緊急予備資金として必ず残してから行いましょう。
✅ チェックポイント④ 団信（だんしん）を正しく理解する
住宅ローンを借りるとき、ほぼ必ず「団体信用生命保険（団信）」に加入します。万が一亡くなったり高度障害になったとき、保険がローン残高を全額払ってくれる仕組みです。
| 種類 | 保障内容 | 金利への影響 |
|---|---|---|
| 一般団信 | 死亡・高度障害 | 金利に含まれる |
| がん団信 | 上記＋がん診断 | 金利＋0.1～0.2%程度 |
| 三大疾病団信 | 上記＋心疾患・脳血管疾患 | 金利＋0.2～0.3%程度 |
| ワイド団信 | 持病があっても加入しやすい | 金利＋0.3%程度 |
🔑 FPのアドバイス：団信に加入したら、既存の生命保険を必ず見直しましょう。死亡保障が重複しているケースが非常に多く、保険料の節約につながります。一方で、団信でカバーされない「長期療養による収入減」などのリスクは別途対策が必要です。
✅ チェックポイント⑤ 35年後のライフプランを一緒に考える
30代でローンを組んだ場合、完済するのは65～70歳ごろ。その35年間に人生にはさまざまなことが起こります。
- 子どもの教育費（大学進学で1人あたり500～700万円）
- 車の買い替え（数百万円）
- 親の介護費用
- 老後の生活資金（2,000万円以上必要とも）
- 住宅のリフォーム費用（築20～25年で大規模修繕が必要）
「今は返せる」だけでなく、「35年間ずっと返せるか」が本当の判断基準です。
FPが活用する「キャッシュフロー表」は、今から将来にかけての収入・支出・貯蓄残高を年単位で書き出したものです。これを作るだけで「買っても大丈夫か」「いつ家計が苦しくなるか」が一目でわかります。
📋 5つのチェックポイント まとめ
| チェックポイント | 確認すべきポイント |
|---|---|
| ① 借りられる額 vs 返せる額 | 手取りの20～25%以内を目安に物件価格を決める |
| ② 金利タイプの選択 | 金利上昇局面では固定も積極的に検討する |
| ③ 繰上返済の活用 | 緊急予備資金6カ月分を残したうえで早めに元金を減らす |
| ④ 団信と保険の見直し | 加入後は既存の生命保険を必ず見直す |
| ⑤ 35年のライフプラン | キャッシュフロー表で将来の収支を可視化する |
住宅ローンは「借りたら終わり」ではなく、「借りてからが始まり」です。月々の返済額だけで判断するのではなく、金利・保険・ライフプラン・繰上返済戦略まで総合的に考えることが、後悔しない家選びにつながります。
💬 購入前に一度、中立な立場のFPに相談することをお勧めします。特定の金融機関や不動産会社に縛られない独立系FPなら、あなたの利益を最優先にしたアドバイスが受けられます。