fp.yamagishi 家を買うのは、人生で最も大きなお買い物です。「銀行に4,000万円まで貸してもらえると言われた！」と喜んでいる方に、一つ聞いてみたいことがあります。
「それ、本当に返せますか？」
借りられる額と、返せる額は全く違います。住宅ローンは35年という長い旅。その旅に出る前に、FPの目線から「絶対に知っておいてほしい5つのチェックポイント」をお伝えします。高校生でもわかるように、できるだけ平易な言葉で解説します。
✅ チェックポイント① 「借りられる額」と「返せる額」は全然違う
銀行が「あなたは〇〇万円まで借りられます」と言うとき、その計算の基準は年収の7〜8倍ほどです。
たとえば年収600万円の人なら、約4,200万〜4,800万円まで借りられることになります。でも、そのまま借りると大変なことになります。
なぜかというと、銀行の審査では「税引き前の年収」で計算するため、実際に手元に残るお金（手取り）はずっと少ないからです。
| 銀行の審査基準 | FP推奨の目安 | |
|---|---|---|
| 返済比率の考え方 | 年収の35〜40%まで可 | 手取りの20〜25%以内 |
| 年収600万円（手取り約480万円）の場合 | 月々 約17〜20万円まで | 月々 約8〜10万円まで |
月8〜10万円というと少なく感じるかもしれませんが、そこから子どもの教育費・車・老後の積立・急な出費などを払っていくことを考えると、余裕を持った返済額にすることがとても大切です。
🔑 ポイント：まず「手取り収入の20〜25%以内で返せる金額」を計算し、そこから逆算して物件価格の上限を決めましょう。
✅ チェックポイント② 固定金利 vs 変動金利、どちらを選ぶ？
住宅ローンの金利タイプは大きく2種類あります。どちらを選ぶかで、35年間の総支払額が数百万円変わることもあります。
🔒 固定金利とは？
借りたときの金利がずっと変わらないタイプ。月々の返済額が最初から最後まで同じなので、家計の管理がしやすいのが最大のメリットです。デメリットは、変動金利より金利が少し高めな点です。
📈 変動金利とは？
半年ごとに金利が見直されるタイプ。現在は固定より低めの金利が多いですが、今後金利が上がると返済額も増える可能性があります。
| 固定金利 | 変動金利 | |
|---|---|---|
| 2026年現在の金利目安 | 1.5〜2.5%程度 | 0.5〜1.0%程度 |
| 返済額の変化 | 変わらない | 金利次第で変わる |
| こんな人に向いている | 毎月の支出を固定したい人 | 繰上返済を積極的にできる人 |
🔑 ポイント：現在は金利が上昇傾向にあります。「金利が上がっても生活に余裕がある」という確信がなければ、固定金利を中心に検討することをお勧めします。
✅ チェックポイント③ 繰上返済は「早ければ早いほど」お得
「繰上返済」とは、毎月の返済とは別に、まとまったお金をローンの返済に充てることです。これをやると何がいいのか、簡単に説明します。
住宅ローンの利息は、「残っている借金（元金）の額」に対してかかります。つまり、早めに元金を減らすほど、その後に払う利息が少なくなる、ということです。
📊 繰上返済の効果（シミュレーション例）
| 条件 | 内容 |
|---|---|
| 借入金額 | 3,500万円 |
| 金利 | 年1.5%（固定） |
| 返済期間 | 35年 |
| 5年後に100万円を繰上返済した場合 | 返済期間が約1年2ヶ月短縮 利息の節約額：約34万円 |
たった100万円の繰上返済で、34万円もの利息が節約できます。これは定期預金の利息と比べても、はるかに大きな「リターン」です。
⚠️ ただし注意点もあります。繰上返済に使いすぎて、手元のお金がなくなると困ります。目安として「生活費の6ヶ月分」は緊急予備資金として手元に残してから、余裕の資金で繰上返済しましょう。
✅ チェックポイント④ 団信（だんしん）を正しく理解する
住宅ローンを借りるとき、ほぼ必ず「団体信用生命保険（団信・だんしん）」に加入します。これは「もし亡くなったり、重い障害を負ったりしたとき、保険がローンの残りを全額払ってくれる」という仕組みです。
つまり、万が一のときに「家族に家を残せる」という大きな安心感があります。
| 種類 | 保障の内容 | 金利への影響 |
|---|---|---|
| 一般団信 | 死亡・高度障害 | 金利に含まれる（追加なし） |
| がん団信 | 死亡・高度障害＋がん診断 | 金利＋0.1〜0.2%程度 |
| 三大疾病団信 | 上記＋心疾患・脳血管疾患 | 金利＋0.2〜0.3%程度 |
| ワイド団信 | 持病があっても加入しやすい | 金利＋0.3%程度 |
🔑 FPからの重要なアドバイス：団信に入ったからといって、今の生命保険をすべて解約していいわけではありません。団信は「死亡・高度障害」のとき「ローンが消える」だけ。収入が減ったとき（長期療養など）の生活費は別途カバーが必要です。
逆に、団信に加入したことで「死亡保障の重複」が生まれているケースも多くあります。住宅ローンを組んだタイミングで、既存の生命保険を見直すことを強くお勧めします。
✅ チェックポイント⑤ 35年後のライフプランを一緒に考える
30代でローンを組んだ場合、完済するのは65〜70歳ごろ。その35年間に、人生にはさまざまなことが起こります。
- 子どもの教育費（大学進学で1人あたり500〜700万円）
- 車の買い替え（数百万円）
- 親の介護費用
- 老後の生活資金（2,000万円以上必要とも言われる）
- 住宅のリフォーム費用（築20〜25年で大規模修繕が必要）
これらすべてを、住宅ローンの返済と並行して賄っていく必要があります。
「今は返せる」だけでなく、「35年間ずっと返せるか」が本当の判断基準です。
FPが使うツールのひとつが「キャッシュフロー表」です。今から将来にかけての収入・支出・貯蓄残高を年単位で書き出したもので、「家を買っても大丈夫か？」「いつ危険な時期が来るか？」が一目でわかります。
高校生でも作れるくらいシンプルな表ですが、これを作るだけで「購入して大丈夫」か「もう少し物件価格を抑えた方がいい」かの判断が格段にしやすくなります。
📋 5つのチェックポイント まとめ
| チェックポイント | 確認すべきポイント |
|---|---|
| ① 借りられる額 vs 返せる額 | 手取りの20〜25%以内を目安に物件価格を決める |
| ② 金利タイプの選択 | 金利上昇局面では固定も積極的に検討する |
| ③ 繰上返済の活用 | 緊急予備資金を残したうえで、早めに元金を減らす |
| ④ 団信の理解と保険見直し | 加入後は既存の生命保険を必ず見直す |
| ⑤ 35年のライフプラン | キャッシュフロー表で将来の収支を可視化する |
住宅ローンは「借りたら終わり」ではなく、「借りてからが始まり」です。
月々の返済額だけで判断するのではなく、金利・保険・ライフプラン・繰上返済戦略まで総合的に考えることが、後悔しない家選びにつながります。
💬 購入前に一度、中立な立場のFPに相談することをお勧めします。
FPに相談することで、「本当に買っていいのか」「いくらまでなら無理なく返せるか」を客観的な数字で確認できます。特定の金融機関や不動産会社に縛られない独立系FPなら、あなたの利益を最優先にしたアドバイスが受けられます。