fp.yamagishi2026年に入り、住宅ローンの金利が急速に上昇しています。特に10年固定金利は大手銀行で3%超えが当たり前になり、「いま家を買っても大丈夫か」「変動から固定に借り換えるべきか」という不安の声が増えています。
今回は、現在の金利状況から「5,000万円借りたらいくら違うか」の具体的な数字、そして「自分はどちらを選べばいいか」の判断基準まで、FPの視点からわかりやすくお伝えします。
① 2026年5月現在の住宅ローン金利状況
なぜこんなに金利が上がったのか？
まず背景を整理します。日本銀行（日銀）は2024年〜2025年にかけて政策金利を段階的に引き上げました。長年続いた「ゼロ金利・マイナス金利時代」が終わり、日本も「金利のある世界」に戻ってきたのです。
- 2024年3月：マイナス金利解除（政策金利 0.1%へ）
- 2024年7月：0.25%に引き上げ
- 2025年1月：0.5%に引き上げ
- 2025年12月：さらに追加利上げ
- 2026年：引き続き上昇傾向、次の利上げも視野に
この政策金利の上昇が、住宅ローン金利に直接・間接に影響しています。
2026年5月の主要金利一覧
| 金利タイプ | 大手銀行（最優遇） | ネット銀行（最安水準） | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 変動金利 | 0.9〜1.1% | 0.4〜0.6% | 半年ごとに見直し。日銀利上げで上がりやすい |
| 10年固定金利 | 2.6〜3.1% | 1.8〜2.3% | 10年間は金利が確定。以降は変動or再固定 |
| 全期間固定（フラット35） | 2.71%（2026年5月） | — | 35年間ずっと金利が変わらない |
かつて変動金利と固定金利の差は0.5〜1%程度でしたが、現在は変動（大手0.9%）と10年固定（大手2.8%前後）で約2%の開きがあります。この差が、今後の「どちらを選ぶか」問題を難しくしています。
② 5,000万円借りたらいくら違う？——固定・変動の差額シミュレーション
条件：借入額5,000万円、返済期間35年で、各金利タイプを比較します。
| 金利タイプ | 適用金利 | 月々の返済額 | 総返済額 | 利息総額 |
|---|---|---|---|---|
| 変動金利（大手銀行） | 0.9% | 約13.9万円 | 約5,832万円 | 約832万円 |
| 変動金利（ネット銀行） | 0.5% | 約12.9万円 | 約5,432万円 | 約432万円 |
| 10年固定（大手銀行） | 2.8% | 約18.6万円 | 約7,810万円 | 約2,810万円 |
| 全期間固定（フラット35） | 2.71% | 約18.4万円 | 約7,749万円 | 約2,749万円 |
※変動金利は「現在の金利が35年間変わらない」と仮定した場合の数字です。実際には変動します。
月々の差・利息の差を感覚で理解する
- 変動0.9% vs 全期間固定2.71%：月々の差 約4.5万円、利息の総差額 約1,917万円
- 変動0.9% vs 10年固定2.8%：月々の差 約4.7万円、利息の総差額 約1,978万円
固定金利を選ぶと、「金利が変わらない安心」の対価として約2,000万円を余分に支払うことになります。これが「固定の安心料」です。
変動が有利になるのか？固定が有利になるのか？——損益分岐点
変動金利が固定金利（2.71%）と同じ総返済額になるのは、変動金利が平均2.71%を上回った場合です。
現在の変動金利（大手0.9%）が2.71%まで上がるには、あと「約1.8%の利上げ」が必要です。日本の現状を考えると可能性はゼロではありませんが、急速にそこまで上がるかどうかは誰にもわかりません。
逆に言えば、「今後35年で変動金利の平均が2.71%を超えなければ、変動金利の方が得」ということになります。
③ 結局どっちがいい？——あなたの状況別・判断ガイド
「変動か固定か」は、お金の損得だけでなく、その人の生活・収入・心理的余裕によって答えが変わります。状況別に整理しました。
【変動金利が向いている人】
| こんな人 | 理由 |
|---|---|
| ✅ 収入が安定していて、繰り上げ返済の余力がある | 金利が上がったときにすぐ対応できる |
| ✅ 返済期間が10〜15年以内（早期完済を予定） | 短期間なら利上げリスクが限定的 |
| ✅ 「月々の返済を少しでも抑えたい」 | 当初の返済額が固定より大幅に低い |
| ✅ 金利動向を定期的にチェックできる | 上昇したら借り換えや繰上げで対応可能 |
| ✅ 貯金・投資で金利上昇分をカバーできる資産がある | リスクを自分でコントロールできる |
【固定金利（10年固定・フラット35）が向いている人】
| こんな人 | 理由 |
|---|---|
| ✅ 「毎月の返済額が変わると困る」と感じる人 | 家計の予算管理がしやすい |
| ✅ 共働きだが、どちらかが離職する可能性がある | 収入が減っても返済額が変わらない安心感 |
| ✅ 住宅ローンに気を使いたくない・考え続けたくない | 「決めたら終わり」のシンプルさが魅力 |
| ✅ 今後さらに金利が上昇すると強く感じている | 今のうちに固定してリスクヘッジ |
| ✅ 自営業・フリーランスなど収入が変動しやすい | 支出の固定化でリスク分散 |
【10年固定が特に有効なケース】
「全期間固定は高すぎるけど、変動は怖い」という方に向いているのが10年固定です。
- 子どもが小さく、教育費ピーク（10年後）までは家計の安定を最優先したい人
- 10年後に繰上げ返済や借り換えを検討できる余裕がある人
- 10年後に金利状況を見直して、そのときベストな選択をしたい人
④ 借り換えを検討している方へ——今すべきか、待つべきか
変動金利で借りている人の現状
かつて0.3〜0.5%で借りていた変動金利ローンは、2024〜2026年の利上げを経て、現在は0.9〜1.1%前後まで上昇しています。今後さらに上がる可能性もあり、「固定に借り換えるべきか」と悩む方が増えています。
借り換えの基本3条件
住宅ローンの借り換えが「得」になるかどうかは、以下の3条件が目安です。
- 金利差が1%以上ある（今の金利と新しい金利の差）
- 残高が1,000万円以上ある
- 返済残期間が10年以上ある
ただし、現在の状況は少し特殊です。変動→固定への借り換えは「金利が上がる前に固定化する」メリットがある一方、変動（現在0.9〜1.1%）→固定（2.7〜3.1%）では金利差がむしろ逆向き（借り換えると毎月の返済が増える）という状況です。
借り換えで考えるべきポイント
| 状況 | 判断の方向性 |
|---|---|
| 変動金利で借りていて、金利がさらに上がりそうで不安 | 固定への借り換えを検討する価値あり。ただし月々の支払増加を確認すること |
| 固定金利（高め）で借りていて、より低い固定金利に乗り換えたい | 諸費用（約30〜50万円）と削減効果を比較。差額÷諸費用＝回収年数が3〜5年以内なら有効 |
| 10年固定期間が終わり、次を選ぶ段階 | 改めて変動・固定・別の銀行を比較。乗り換えが最も効果的なタイミング |
| 残債が少ない（500万円以下）・残期間が短い | 諸費用の回収が難しいため、借り換えより繰上げ返済の方が効果的なケースが多い |
⑤ FPとして伝えたいこと——「正解」はない、でも「自分の正解」はある
住宅ローンは「何十年も付き合う大きな借金」です。金利タイプの選択は、損得の計算だけでなく「自分が何を優先するか」で決まります。
私がFPとして多くの方の相談を受ける中で感じるのは、
- 「変動が怖くて眠れない」と感じるなら→ 固定の安心料は払う価値がある
- 「月々の返済を減らして、その分を投資や教育費に回したい」なら→ 変動で差額を運用する戦略も合理的
- 「よくわからないから誰かに決めてほしい」→ それこそFP・銀行の担当者に相談を
特に今のような「変動と固定の差が過去最大水準」という状況では、どちらにも大きなメリットとリスクがあるため、ひとりで悩まず専門家に相談することをおすすめします。
まとめ
- 📊 2026年5月現在：変動0.9〜1.1%、10年固定2.6〜3.1%、フラット35は2.71%
- 💰 5,000万円・35年返済で変動と全期間固定の差は月々約4.5万円、総利息で約1,900万円
- 🔑 変動が向いている人：収入安定・余力あり・短期返済予定・金利管理できる人
- 🔑 固定が向いている人：返済額の安定を優先・共働きリスクあり・自営業・金利を考え続けたくない人
- 🔄 借り換えは：残債・残期間・諸費用の3点を必ず確認してから判断
- 💡 「変動か固定か」に唯一の正解はない。自分の優先事項を明確にして選ぶことが大切